2026年2月期 決算短信(REIT)
2026年4月21日
不動産投資信託証券発行者名 日本都市ファンド投資法人 上場取引所 東
コード番号 8953 URL
https://www.jmf-reit.com/
代表者 (役職名) 執行役員 (氏名) 西田 雅彦
資産運用会社名 株式会社KJRマネジメント
代表者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 荒木 慶太
問合せ先責任者 (役職名) 執行役員 都市事業本部長 (氏名) 町田 拓也
(TEL) (03) 5293-7081
有価証券報告書提出予定日
2026年5月28日
分配金支払開始予定日 2026年5月28日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無：有（機関投資家・アナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
1. 2026年2月期の運用、資産の状況（2025年9月1日～2026年2月28日）
(1) 運用状況
(%表示は対前期増減率)
| 営業収益 | 営業利益 | 経常利益 | 当期純利益 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 百万円 | % | 百万円 | % | 百万円 | % | 百万円 | % | |
| 2026年2月期 | 52,075 | 5.6 | 26,650 | 9.7 | 23,695 | 9.2 | 23,695 | 9.2 |
| 2025年8月期 | 49,325 | 6.5 | 24,293 | 9.8 | 21,697 | 9.6 | 21,697 | 9.6 |
| 1口当たり | 自己資本 | 総資産 | 営業収益 | |
|---|---|---|---|---|
| 当期純利益 | 当期純利益率 | 経常利益率 | 経常利益率 | |
| 2026年2月期 | 円 | % | % | % |
| 2025年8月期 | 3,294 | 3.6 | 1.8 | 45.5 |
| 3,016 | 3.3 | 1.6 | 44.0 |
(2) 分配状況
| 1口当たり分配金 | 分配金総額 | 1口当たり | 利益超過 | 配当性向 | 純資産配当率 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
(利益超過分配金
は含まない) |
(利益超過分配金
は含まない) |
利益超過分配金 | 分配金総額 | |||
| 円 | 百万円 | 円 | 百万円 | % | % | |
| 2026年2月期 | 3,006 | 21,621 | — | — | 91.3 | 3.3 |
| 2025年8月期 | 2,820 | 20,283 | — | — | 93.5 | 3.1 |
(注1) 2026年2月期の分配金総額は、当期末処分利益に配当積立金取崩額1,103百万円を加算し、圧縮積立金繰入額3,177百万円を控除した金額となっています。
(注2) 2025年8月期の分配金総額は、当期末処分利益から圧縮積立金繰入額1,413百万円を控除した金額となっています。
(3) 財政状態
| 総資産 | 純資産 | 自己資本比率 | 1口当たり純資産 | |
|---|---|---|---|---|
| 百万円 | 百万円 | % | 円 | |
| 2026年2月期 | 1,363,436 | 653,100 | 47.9 | 90,799 |
| 2025年8月期 | 1,329,366 | 649,380 | 48.8 | 90,281 |
(4) キャッシュ・フローの状況
| 営業活動による | 投資活動による | 財務活動による | 現金及び現金同等物 | |
|---|---|---|---|---|
| キャッシュ・フロー | キャッシュ・フロー | キャッシュ・フロー | 期末残高 | |
| 百万円 | 百万円 | 百万円 | 百万円 | |
| 2026年2月期 | 20,580 | △64,072 | 8,716 | 41,050 |
| 2025年8月期 | 27,340 | 21,211 | △20,196 | 75,826 |
2. 2026年8月期の運用状況の予想（2026年3月1日～2026年8月31日）及び2027年2月期の運用状況の予想（2026年9月1日～2027年2月28日）
(%表示は対前期増減率)
| 営業収益 | 営業利益 | 経常利益 | 当期純利益 |
1口当たり分配金
(利益超過分配金 は含まない) |
1口当たり
利益超過分配金 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 百万円 | % | 百万円 | % | 百万円 | % | 百万円 | % | |||
| 2026年8月期 | 51, 028 | △2. 0 | 25, 663 | △3. 7 | 22, 454 | △5. 2 | 22, 453 | △5. 2 | 2, 981 | — |
| 2027年2月期 | 46, 168 | △9. 5 | 21, 014 | △18. 1 | 17, 667 | △21. 3 | 17, 667 | △21. 3 | 2, 900 | — |
(参考) 1口当たり予想当期純利益（2026年8月期）3, 121円
1口当たり予想当期純利益（2027年2月期）2, 456円
(注) 予想分配金について、2026年8月期については当期末処分利益に配当積立金取崩額448百万円を加算した金額から、圧縮積立金に繰り入れる1, 460百万円を控除した金額となっています。2027年2月期については当期末処分利益に圧縮積立金取崩額2, 872百万円及び配当積立金取崩額319百万円を加算した金額となっています。
※ その他
(1) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
- ① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 : 無
- ② ①以外の会計方針の変更 : 無
- ③ 会計上の見積りの変更 : 無
- ④ 修正再表示 : 無
(2) 発行済投資口の総口数
| ① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） | 2026年2月期 | 7, 192, 809口 | 2025年8月期 | 7, 192, 809口 |
| ② 期末自己投資口数 | 2026年2月期 | 0口 | 2025年8月期 | 0口 |
(注) 1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、35ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
運用状況の予想の前提条件については、6～8ページ記載の「2026年8月期（第49期 2026年3月1日～2026年8月31日）及び2027年2月期（第50期 2026年9月1日～2027年2月28日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以上
○目次
| 1. 運用状況 ..... | 2 |
| (1) 運用状況 ..... | 2 |
| (2) 投資リスク ..... | 5 |
| 2. 財務諸表 ..... | 9 |
| (1) 貸借対照表 ..... | 9 |
| (2) 損益計算書 ..... | 11 |
| (3) 投資主資本等変動計算書 ..... | 12 |
| (4) 金銭の分配に係る計算書 ..... | 16 |
| (5) キャッシュ・フロー計算書 ..... | 17 |
| (6) 継続企業の前提に関する注記 ..... | 19 |
| (7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ..... | 19 |
| (8) 財務諸表に関する注記事項 ..... | 21 |
| (9) 発行済投資口の総口数の増減 ..... | 36 |
| 3. 参考情報 ..... | 37 |
| (1) 運用資産等の価格に関する情報 ..... | 37 |
| (2) 資本的支出の状況 ..... | 53 |
1. 運用状況
(1) 運用状況
A 当期の概況
i 投資法人の主な推移
日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2001年9月14日に設立され、日本で初の商業施設不動産の運用に特化した投資法人として、2002年3月12日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：8953）しました。
その後、2021年3月1日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、MCUBS MidCity投資法人（以下「MMI」といいます。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「日本リテールファンド投資法人」から「日本都市ファンド投資法人」へ変更しました。
本投資法人は、トータルリターン（Distributions Per Unit及びNet Asset Value）の向上を目指し、「内部成長」及び「売却益還元」をドライバーにした成長サイクルの拡大を図っており、2026年2月期は、17物件の取得及び3物件の譲渡（一部取得、譲渡を含みます。）を行いました。また、賃貸住宅を主な投資対象とする私募REIT2件の投資口の追加取得も行いました。
その結果、当期末（2026年2月28日）時点では、取得価格の総額1兆3,241億円（合計物件数158件）の資産を運用しています。なお、匿名組合出資持分及び国内不動産投資法人の投資口を合わせた取得価格の総額は1兆3,465億円になります。
ii 投資環境と運用実績
(1) 投資環境
(マクロ経済動向)
当期における日本経済は、2026年3月10日公表の2025年10～12月期（2次速報値）実質国内総生産（GDP）成長率が前期比+0.3%（年率+1.3%）となるなど、緩やかな成長が続きました。また2026年3月24日公表の消費者物価指数が2026年（令和8年）2月分で前年同月比+1.3%となるなど、物価上昇の動きも継続しました。こうした中、賃金上昇を背景とした個人消費は持ち直しの動きがみられ、企業による設備投資も堅調に推移するなど、物価上昇を伴う緩やかな景気回復の動きが続いています。
資本市場では、日経平均株価は米国の金融政策の影響や高市新政権の経済政策への期待から上昇基調で推移し、2025年8月末の42,000円台の水準から10月下旬には50,000円台に到達、2026年2月末時点では58,850円となりました。J-REIT市場においては、国内長期金利動向等の影響を受けつつも、東証REIT指数は概ね2,000ポイント前後で堅調に推移し、当期末の2026年2月末時点で1,999.33ポイントとなりました。
(不動産売買市場)
不動産売買市場では、金融政策の動向を注視する動きはあるものの、J-REITを中心に国内外投資家の投資意欲が依然旺盛であり、取引高は高水準を維持しました。
(不動産賃貸市場)
商業施設においては、インバウンド需要に一部減少要因が見られたもののその影響は限定的であり、個人消費持ち直しによる下支えもあり、売上は引き続き堅調に推移しています。これを背景として、賃貸市場においても強い需要が継続しています。
オフィスにおいては、ビルのスペック・立地改善のための移転ニーズ増加が顕著であり、東京や大阪を中心に需要は好調で空室率は低下し、平均賃料も上昇傾向にあります。
(2) 運用実績
このような環境の中で、本投資法人は、初のKKRとの協働によるCREカープアウト案件として富士ソフトグループ所有のオフィス計14物件の取得を完了しました。また、賃貸住宅を主な投資対象とする私募REITである日神プライベートレジリート投資法人及びフージャースプライベートリート投資法人の投資口の追加取得も実施しました。一方で、保有資産の入替えの一環として、既存保有物件であるイオン那覇ショッピングセンターの借地部分の追加取得、河原町オーパの追加取得の他、新規1物件（JMFビル沖縄国際通り01の共有持分70%）の取得及び3物件（コナミスポーツクラブ京橋の不動産信託受益権の準共有持分50%、JMFビル赤坂01、イオンモール札幌苗穂の不動産信託受益権の準共有持分40%）の譲渡を当期に完了しました。
上記等の結果、当期末現在において、本投資法人の運用資産は158物件、取得価格の総額1兆3,241億円、鑑定評価額の合計1兆5,729億円、総賃貸可能面積2,604,220.96㎡、テナント総数3,279、ポートフォリオ全体の稼働率は99.2%となりました。
また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益 (注1) については、主として既存物件の一部における前期末比での内部成長や含み益を有する新規物件の取得等の結果として、含み損益は2,966億円（前期比+369億円）となりました。なお、当期末における1口当たりNAV (注2) は、129,000円（前期比+5,500円）となりました。
なお、当期末後においては、2026年3月2日にpivo和泉中央及びJMFビル江戸川橋01を、同年3月31日にコナミスポーツクラブ京橋の不動産信託受益権の準共有持分50%を、さらに同年4月1日にイオンモール鶴見緑地の不動産信託受益権の準共有持分25%を、それぞれ譲渡しました。一方で、2026年3月2日にJMFビルつくば01を取得しています。このように、本投資法人は引き続き資産入替を通じてポートフォリオの収益力強化を図るとともに、売却益の還元及び譲渡資金の活用を積極的に推進しています。
(注1)「含み損益」とは、個別物件の鑑定評価額又は調査価格と帳簿価額との差額です。以下同じです。
(注2)「1口当たりNAV (Net Asset Value)」とは、(純資産+含み損益-分配金総額)÷発行済投資口数で算出します。(百円未満切捨て)
iii 資金調達の概要
本投資法人は、当期に返済期日を迎えた既存の借入金474億円について、その返済資金に充てるために同額の借入れを行いました。また、2025年9月に、富士ソフトグループ所有のオフィス計14物件の取得資金の一部に充当するために370億円の借入れを行い、そのうち80億円については物件譲渡により獲得した売却資金を活用し返済しました。
これらの結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は6,296億円、うち、短期借入金 (注1) は98億円、長期借入金 (注2) は5,763億円（グリーンローン (注3) を含みます。）、投資法人債 (注4) （グリーンボンド (注5) を含みます。）は435億円となりました。
当期末現在の長期負債比率 (注6) については98.4%、固定金利比率 (注7) については93.8%、LTV (注8) は37.9%、総資産有利子負債比率 (注9) は46.2%となっています。
(注1) 2025年11月7日付「資金の借入（借換）に関するお知らせ」にて公表した借入のうち、株式会社三菱UFJ銀行から2025年11月28日付で借入れた50億円（返済期日：2026年11月30日）については、同プレスリリース内の「2. 本件（借換）実行後の借入金等の状況」において短期借入金として借入残高を記載していましたが、当該借入は借入期間が1年を超えることから、本書以降は長期借入金として計上しています。
(注2)「長期借入金」には、1年内返済予定の長期借入金も含みます。
(注3)「グリーンローン」とは、一般的にはローン・マーケット・アソシエーション、アジア太平洋ローン・マーケット・アソシエーション及びローン・シンジケーション&トレーディング・アソシエーションが定めるグリーンローン原則に則って事業会社・ファンド・地方自治体等がグリーンプロジェクトに要する資金を調達するためのローンをいいます。
(注4)「投資法人債」には、1年内償還予定の投資法人債も含みます。
(注5)「グリーンボンド」とは、一般的には国際資本市場協会が定めるグリーンボンド原則に則って発行される事業会社・ファンド・地方自治体等の発行体がグリーンプロジェクト（環境配慮型投資案件）に要する資金を調達するために発行する債券をいいます。
(注6)「長期負債比率」とは、長期借入金及び投資法人債の合計額を有利子負債残高で除したものをいいます。
(注7)「固定金利比率」とは、固定金利借入金（金利スワップ契約を締結して、金利を固定化している借入金を含みます。）及び投資法人債の合計額を有利子負債残高で除したものをいいます。
(注8)「LTV」とは、有利子負債残高を総資産額に含み損益を加算した数値で除したものをいいます。
(注9)「総資産有利子負債比率」とは、有利子負債残高を総資産額で除したものをいいます。
iv 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益52,075百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業費用を控除した営業利益は26,650百万円、経常利益は23,695百万円、当期純利益は23,695百万円となりました。
分配金については、本投資法人の規約第26条第1項第2号に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額に変更があった場合には変更後の金額とします。以下同じです。）を超えて分配することとしています。
更に、会計処理と税務処理との不一致により発生する追加の税負担については、任意積立金（一時差異等調整積立金又は配当積立金）の取崩しによる分配、利益超過分配（一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配）等を行うことにより、法人税等の発生を軽減させることとしています。
かかる方針に従い、当期末処分利益23,695百万円に、配当積立金取崩額1,103百万円を加算し、圧縮積立金繰入額3,177百万円を控除した、総額21,621百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,006円となりました。