1. 運用状況

(1) 運用状況

A 当期の概況

i 投資法人の主な推移

日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2001年9月14日に設立され、日本で初の商業施設不動産の運用に特化した投資法人として、2002年3月12日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：8953）しました。

その後、2021年3月1日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、MCUBS MidCity投資法人（以下「MMI」といいます。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「日本リテールファンド投資法人」から「日本都市ファンド投資法人」へ変更しました。

本投資法人は、トータルリターン（Distributions Per Unit及びNet Asset Value）の向上を目指し、「内部成長」及び「売却益還元」をドライバーにした成長サイクルの拡大を図っており、2026年2月期は、17物件の取得及び3物件の譲渡（一部取得、譲渡を含みます。）を行いました。また、賃貸住宅を主な投資対象とする私募REIT2件の投資口の追加取得も行いました。

その結果、当期末（2026年2月28日）時点では、取得価格の総額1兆3,241億円（合計物件数158件）の資産を運用しています。なお、匿名組合出資持分及び国内不動産投資法人の投資口を合わせた取得価格の総額は1兆3,465億円になります。

ii 投資環境と運用実績

(1) 投資環境

(マクロ経済動向)

当期における日本経済は、2026年3月10日公表の2025年10～12月期（2次速報値）実質国内総生産（GDP）成長率が前期比+0.3%（年率+1.3%）となるなど、緩やかな成長が続きました。また2026年3月24日公表の消費者物価指数が2026年（令和8年）2月分で前年同月比+1.3%となるなど、物価上昇の動きも継続しました。こうした中、賃金上昇を背景とした個人消費は持ち直しの動きがみられ、企業による設備投資も堅調に推移するなど、物価上昇を伴う緩やかな景気回復の動きが続いています。

資本市場では、日経平均株価は米国の金融政策の影響や高市新政権の経済政策への期待から上昇基調で推移し、2025年8月末の42,000円台の水準から10月下旬には50,000円台に到達、2026年2月末時点では58,850円となりました。J-REIT市場においては、国内長期金利動向等の影響を受けつつも、東証REIT指数は概ね2,000ポイント前後で堅調に推移し、当期末の2026年2月末時点で1,999.33ポイントとなりました。

(不動産売買市場)

不動産売買市場では、金融政策の動向を注視する動きはあるものの、J-REITを中心に国内外投資家の投資意欲が依然旺盛であり、取引高は高水準を維持しました。

(不動産賃貸市場)

商業施設においては、インバウンド需要に一部減少要因が見られたもののその影響は限定的であり、個人消費持ち直しによる下支えもあり、売上は引き続き堅調に推移しています。これを背景として、賃貸市場においても強い需要が継続しています。

オフィスにおいては、ビルのスペック・立地改善のための移転ニーズ増加が顕著であり、東京や大阪を中心に需要は好調で空室率は低下し、平均賃料も上昇傾向にあります。

(2) 運用実績

このような環境の中で、本投資法人は、初のKKRとの協働によるCREカープアウト案件として富士ソフトグループ所有のオフィス計14物件の取得を完了しました。また、賃貸住宅を主な投資対象とする私募REITである日神プライベートレジリート投資法人及びフージャースプライベートリート投資法人の投資口の追加取得も実施しました。一方で、保有資産の入替えの一環として、既存保有物件であるイオン那覇ショッピングセンターの借地部分の追加取得、河原町オーパの追加取得の他、新規1物件（JMFビル沖縄国際通り01の共有持分70%）の取得及び3物件（コナミスポーツクラブ京橋の不動産信託受益権の準共有持分50%、JMFビル赤坂01、イオンモール札幌苗穂の不動産信託受益権の準共有持分40%）の譲渡を当期に完了しました。

上記等の結果、当期末現在において、本投資法人の運用資産は158物件、取得価格の総額1兆3,241億円、鑑定評価額の合計1兆5,729億円、総賃貸可能面積2,604,220.96㎡、テナント総数3,279、ポートフォリオ全体の稼働率は99.2%となりました。